NBS: Ceny nehnuteľností ešte klesajú, otázkou je dokedy

K poklesu cien nehnuteľností dochádza vo všetkých slovenských krajoch, ukazuje analýza 3. štvrťroku 2023, ktorú zverejnila Národná banka Slovenska. V medziročnom porovnaní ceny nehnuteľností klesli o viac ako 10%, priemerne stojí meter štvorcový nehnuteľnosti 2440 eur, čo je 58 eur menej ako v predchádzajúcom štvrťroku. Novostavieb je na trhu pomerne málo a preto si ceny držia vyššie.

Ceny nehnuteľností pokračujú v miernom klesajúcom trende. „Medzištvrťročný pokles cien nehnuteľností v 3. štvrťroku 2023 zostal nezmenený na úrovni 2,3 %. Na rozdiel od predchádzajúceho štvrťroku, v letných mesiacoch klesali výraznejšie ceny domov. Nezanedbateľne sa znížil podiel bytov na celkovej ponuke, ktorý je najnižší za posledné tri roky,“ uviedol analytik NBS Roman Vrbovský. Tým, že bytov v ponuke je menej, pokles cien domov výraznejšie skresľuje štatistiku. Ako vidí analytik krátkodobý vývoj na realitnom trhu? „Mesačné štatistiky zatiaľ nenaznačujú blížiaci sa koniec cenového poklesu. Volatilný je najmä vývoj čiastkových cien bytov a domov. Striedajú sa mesiace dočasného rastu a nasledujúcej korekcie. Ceny bytov sa mierne zvýšili medzi júnom a júlom, ceny domov zase medzi júlom a augustom. Vývoj celkových cien však ďalej nasleduje klesajúci trend. Oproti cenovému vrcholu v júli 2022 nehnuteľnosti zlacneli v priemere o 11,8 %,“ dodal Roman Vrbovský.

Dôležitým faktorom vývoja realitnýho trhu býva hlavne Bratislava a trh s rezidenčnými novostavbami, ktorému sa venovala analýza spoločnosti Bencont Investments. „Bratislavský trh s rezidenčnými novostavbami stagnoval aj počas 3. štvrťroku 2023. Predaj sa držal na rovnako nízkej úrovni ako za predošlé dva štvrťroky, čo znamená menej než 200 predaných bytov. Ponuka nových bytov narástla len mierne, podobne pomaly vzrástla ich cena na 5 100 €/m² s DPH,“ tvrdí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments s tým, že nárast cien je dôsledkom príchodu nových bytov vo vyššom segmente bývania zatiaľ čo priemerná cena existujúcich projektov ostáva nezmenená. Podľa neho dve hlavné hybné sily trhu, dopyt a ponuka, sa aj naďalej nachádzajú v rovnovážnom stave, čoho výsledkom je už rok a pol trvajúca cenová stagnácia. R. Bruchánik neopomenul, že kupujúcich obmedzujú najmä sťažené podmienky financovania, kde nárast úrokovej sadzby z 1 % na 4,5 % spôsobil nárast splátky na hypotéku. „To mnohých odradilo od kúpy nehnuteľnosti, z obavy z vysokej splátky, alebo ich brzdia prísnejšie podmienky pre získanie hypotéky. O ďalšom vývoji úrokových sadzieb rozhodne najmä inflácia. Najmä kvôli tej drží centrálna banka sadzby na aktuálnych úrovniach a nezdá sa, že by sa pripravovala na ich zníženie. Na druhej strane to momentálne vyzerá tak, že sme blízko vrcholu, možno už aj na vrchole sadzieb a k ďalšiemu zvyšovaniu tak dôjsť nemusí,“ analyzuje odborník.

Celkovo viacero kupujúcich odkladá potrebu vlastného bývania a zameriava sa na prenájom, čo sa odráža najmä v poklese cien starších bytov. Analytici však očakávajú, že odložené nákupy nehnuteľností sa naakumulujú. Aktuálne je v bratislavských novostavbách na predaj viac ako 3.000 bytov, čo je na hlavné mesto pomerne málo. „Obmedzená ponuka bola v posledných rokoch hlavnou príčinou prudkého rastu cien a v dnešnej dobe je aj pri aktuálnom, výrazne obmedzenom dopyte, stále natoľko nízka, že developeri nie sú nútení znižovať cenníky. Pri uvedených faktoroch vplývajúcich na dopyt a aj ponuku v blízkej dobre nevidíme žiaden vážnejší dôvod na zmenu. Predpokladáme preto, že nízka aktivita na realitnom trhu bude pokračovať aj naďalej a jej výsledkom bude pokračovanie stagnácie cien,“ uzatvára R. Bruchánik.